拥有房产的税务利好

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早在大多数国家的收入还依靠于进口征税之时,美国政府就已经开始用税制来影响人们的经济行为了。当国家经济疲软时,税制和货币政策被用来刺激经济复苏。但是,当下的矽谷房主们很幸运,在受益于当地繁荣的经济及房产市场的同时,他们仍可享受到优惠的税务和货币政策。


图:Deleon Realty亚太行销总监衡可敏(Kim Heng)女士。

尽管专门涉及投资性房产的税务优惠条款有很多,本文将只关注税法中那些与个人自用房产所有权相关的条款。具体而言,本文将探讨以下两点:

1.所得税优惠条款——会减少房主年度所得税额。

2.针对房产出售时所获收益的优惠条款。

*个人所得税减抵

A.房贷利息

通常,由个人债务产生的利息不能获得个人所得税的减抵。但是,有一个重要的例外――那就是「符合条件的住宅利息」,它包括两种情况:1)因取得住宅产生的负债的利息;2)住宅抵押负债的利息。

取得住宅产生的负债,当购买或者建筑一栋符合条件的住宅(通常是私人住宅或一处度假屋)或改善该住宅的居住状况时,该取得住宅产生的负债的利息可以被抵减。该负债可以被抵减的总计上限是100万美金。

住宅抵押负债,住宅抵押负债包括其他以符合条件的住宅做抵押的负债,比如房屋抵押贷款及信用贷款,总计上限为10万美金。

合并限额,经过数年的推算,美国国税局出台了指导意见,确认了取得住宅产生的负债超过100万美金的部分可以作为住宅抵押负债(见美国国税局CCA 200940030号文件「2009年8月7日」)进行所得税抵减。因此,买房人总计达110万美金的负债利息可获得抵减,在矽谷这是个很重要的点数。

B.点数

获得按揭贷款时,购房者通常会选择付「点数」。由房屋所有人的主要住宅作为抵押且用于购买或改善该住宅的贷款需付的点数可以被抵减。但是,其他种类的贷款发放人费用(如评估费、申请费和权证费)必须计入应税总额,不能抵减。

C.房产税

通常,无论房产是用于个人自住、商业经营还是投资,州政府、当地及外国对该房产征收的房产税都可以抵减。但是,与特殊的评估相关的房产税、或与提升房产价值的工程相关的其他税费则不能抵减,必须计入应税。

例如,Portola Valley区的部分小区,正在将排污方式从化粪池改为与城市下水系统相连。任何与这种改建有关的特殊评估就必须被计入应税额度(比如:直接加入房主该处房屋的基准价值)。

另外,应当注意到的是很多矽谷的纳税人都需要缴「替代最低税」。若其他税额总计低于这个最低税额时,即适用该税项。在替代最低税项下,房产税不能减抵。因此,这些纳税人在计算受税项目影响的月度支出时,无需将与房产税相关的减抵优惠考虑在内。

*卖房时适用的优惠税务条款

在整个美国国内税收法中目前仍适用的最慷慨的条款之一是:屋主出售个人住宅时获得的收益可以免除(没错,是全部免除而不仅仅延期)征税。根据国内税收法第121条,屋主在出售或交换其主要住宅时获得的收益中,高达50万美金免予征税(单身或已婚者分开申报时最高免税额是25万美金)。

但是,不幸的是,这个条款的另一面是,若屋主出售主要住宅时蒙受了损失,亦没有任何减抵。

要适用上述第121条的免税规定,纳税人必须满足以下条件:

•在房屋出售前5年中的至少2年,屋主必须拥有或使用该处房屋作为他们的主要住处;

•在房屋出售的前2年中,屋主未依据第121条在其他收益上享受过免税优惠。

虽然对房主来说,在房屋中住上两年多后又租出去3年然后再出售完全没有问题,但该纳税人若搬入其投资用的房产,之后再出售该房产时要想适用第121条,就会比较复杂了。

在本文讨论的范围之外,纳税人得到专业指点后精心设计的应税计画可以依据国内税收法第121条免除对部分收益的征税,再依据国内税收法第1031条(同类房产)置换条款推迟其收益中超出25万/50万美金限额部分的缴税。

*13号法案对所有权人的利好

加州房产税系统中关键的一点是其对房产税的增长有封顶限制。根据13号法案,除非房屋所有权有变化,不论房产的市场价涨幅有多高,该房产的房产税每年增长不能超过2%。以矽谷房地产的历史表现来看,对房产的长期持有,将会省下不斐的税金。

最后,较大幅度的税收优惠只是买房时应该考虑的因素之一,但在决定购买时全面了解与所有权相关的真实成本非常重要。◇

若想了解更多详情,欢迎咨询德立昂公司:

德立昂亚太行销总监Kim Heng

电话:650-543-8522

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地址:2600 El Camino Real, Suite 110, Palo Alto, CA 94306

文/衡可敏(Kim Heng)

责任编辑:赵亮