如何合法避税 将房地产转给子女

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童光辉律师现在在美国加州及台北各设有律师事务所,服务社会大众。各位读者如有法律问题需要与童光辉律师连络,无论您在美国或在台北,请打以上电话。童光辉律师必定为您提供亲切正确的法律咨询。

「案例」已在美国加州定居40年的曾先生及曾太太,年纪刚过60,很快就可以开始领取美国的社会福利金,并且使用美国联邦政府的医疗保险(Medicare)。两位长辈省吃检用,手上最值钱的资产就是他们当初来美国时买的这套自住房。现在几个儿女也都长大成家。当初买房时大约花了20万美金,40年后,房价已涨到大约180万美元,贷款也都还清了。

他们听说为了避免美国政府追查使用过Medicare人身后的资产,父母最好考虑在生前就将不动产物业过户给子女。曾先生与曾太太也心想未尝不可如此,但他们担心这样的转移资产是否会牵涉到相关的税务问题,于是他们来到童光辉律师事务所咨询童律师的专业意见。

「童光辉律师的建议」在美国,如果父母的房地产在生前转给子女,父母比较能够无后顾之忧的使用联邦政府提供的每月社会福利金及医疗保险。只不过要通过专业律师来办理过户的手续,才能免于掉进税法上的陷阱。同时也要注意以下的相关税务问题:

一、联邦赠与税:赠与税是由赠与人负担,所以对父母不太有利。好在2013年美国联邦的个人终身赠与税免税金额已提高到每人500万美元,因此对于本案中的曾氏夫妻来讲赠与税不是问题,只不过其中还有一些申报赠与税的程序问题要请律师或会计师指点。

二、房地产税:美国的房地产税是一种地方税,各州的税率与税基的规定都不一样。加州房地产税不是按房地产市值计算,而是根据第十三号议案(Prop.13)中规定的公告现值(Assessed Value)是以买价为起算点,每年不能超过上一年公告现值的2%,因此对于类似本案关氏夫妻这么长期持有房产者而言,如果轻易更改所有权人,一不小心就会让房地产税的税基一下跳升到转换产权当时的市价。还好税法上对于父母转给子女有免调涨房地产税基的优惠条款,这也是为什么要请专业地产律师办理的原因之一。

如果转让的房地产是自家住宅(Owner-occupied)则没有价格的限制,但若是出租房,那么价格在美金100百万元以下才能免调整房地产税。

三、房地产过户税(Transfer Tax):一般而言,登记房地产要缴交大约房地产市值千分之一点一过户税。举例来说,曾氏夫妻房地产市值若在美金180万左右,单是过户税就要大约美金 2,000元。还好,父母转给子女也有同样免过户税的优惠。但这些优惠规定都不是自动享受的。如果没有专业律师协助,这些费用都必须要付。

四、免房地产过户税声明书(Transfer Tax Affidavit):某些县政府规定父母转给子女的登记案件要提交免房地产过户税声明书,否则就丧失了本来应该是免缴的优惠。懂或不懂这样的地区性的规定,动辄相差数千元的费用。更说明了为什么要找地产及税务专业律师办案的必要。

要享有以上免税优惠,父母必需具备美国社会安全号。若不具备,律师或会计师可以代为申请。

曾先生与曾太太明白了童光辉律师提供的法律专业意见之后,委托童律师事务所很快办理完了所有的过户手续,现在他们可以毫无后顾之忧地享受每个月美国联邦政府寄给他们社会福金,并且安心地使用联邦医疗保险了。◇

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文章:童光辉律师